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不動産投資でお金持ちになる方法
大手と競合しない物件を狙うと、
住宅街の小さい物件でいい。
ポイントを列挙します。
１）都心の南側でやる
理由は地盤である。
地盤改良に、
都心の東側は
お金がかかる。
２）場所はセレブの場所に限る
具体的には、
青山、六本木、原宿、渋谷、中目黒、
白金、高輪、島津山、御殿山、松濤などがいい。
３）土地を仕入れてRCのマンションを建てる
土地を１億円から３億円で仕入れて、
建物を１億円から３億円で、
小規模のワンルームマンションを建築して、
相続対策の富裕層に売る。
自己資金２０００万円あると、
１億円投資できる。
８０００万円は銀行から借りる。
銀行から借りるには、
信用だ得る必要がある。
財閥系子会社勤務とか、
現金保有、
無借金の土地や、
マンションを担保に出来る必要がある。
４）おしゃれなセレブな建物がポイント
デザイナーズマンションのようにおしゃれで、
セレブな建物であることが必須。
逗子のTBS住宅のような建物。
関西なら芦屋など。
転売が目的でありPLでなくBSを重視
資金繰り方法は、
頭金は１０％から２０％でいい。
後は銀行から借り入れで、
いわゆるレバレッジをかけて買う。
出来上がったら転売することだ。
個人では４５％譲渡税を取られる。
社会保険料を含むと、
５０%越える。
法人で宅建免許で転売すれば、
三為もできて登記料を節約。
法人なら商品勘定になる。
最初から法人をおすすめする。
損益を重視するのではなく、
いい物件が出れば、
いつでも買えるように、
保有する現金を重視する。
銀行から融資を引けるかがポイント
とくに、
これから大不況がくるとすると、
買い出動できるように、
現金を多く持ち、
BSに注意して、
借金の多い不動産を持たず、
銀行から、
いつでも借りる事のできることが大事。
現金や、
無借金の不動産を、
担保にできるようにしていることだ。
銀行から信用を得るには、
現金など、
自己資本を増やすことだ。
要は、
不動産転売を狙うのだが、
都心及びその周辺がポイント。
お金持ちが持っていたいという、
セレブな地域のセレブな物件がいい。
不動産投資投資の具体的方法
１）物件概要
坪数 ４０坪
容積率 ３００％
建ぺい率 ６０％
駅からの距離 徒歩五分
坪５００万円 ２億円
２）ボリューム出し
延床面積 ９０坪
専有面積 ８０坪
３）賃料査定
年間賃料金額 坪２万円 セレブな地域の賃料
４）出口査定
利回りによる収益還元法 利回４．２％
４億５０００万円
５）建築費
坪１３０万円 設計費コミ
１億１７００万円
６）売却益
出口査定ー土地仕入代ー建築費ー仲介手数料ほか＝売却益
４億円５千万円ー２億円ー１億１千７００万円ー３千万円
＝１億３００万円
売却益は個人ですと、
５年以上たたないと税金が高い。
そこで法人で所有する。
できれば、
宅建業者として、
転売するのが一番いい。
テルは、
宅建を取れといってます。
※リスクはあります
１）工務店がお金を持って逃亡する
２）売りたいと思ったら不景気で売れない
３）リスクがあるから儲けがある
資金のあるなしてスタートが違う
１）資金のあるケース
都心で勝負は、
資金のあるお金持ちが条件だ。
２）資金がないケース 短期狙い
地方の古い物件を購入して、
リホームして、
数年でキャッシュ出てきたら、
転売する。
資金が出来たら、
都心の物件を手がけよう。
古屋狙いなら、
日本政策公庫から借りる。
修理は自分でやる。
この方法は、
今後は難しいでしょう。
早く資金を集めましょう。
軍資金の目処は、
２０００万円です。
２０００万円あれば、
都心に行きましょう。
都心の物件は１億円です。
ボロボロの都心の物件を買って、
小型豪華ワンルームマンション建てよう。
戸建て用地でやれば、
大手は出てこない。
物件の購入の実践とは
銀行や大手不動産から紹介を受ける。
お抱え工務店を確保。
ボリューム計算を出してもらう。
賃貸市場に詳しい、
お抱え管理会社を確保。
お抱え税理士を確保。
小型物件では、
道路付けがポイント。
よって、
法律に詳しい弁護士も確保。
弁護士は、
将来相続時にも相談できる。
都心の古物件は、
住宅街でもオーケー。
お抱え解体屋は、
お抱え工務店から紹介受ける。
水道工事では、
費用が心配なので、
お抱え工務店に相談する。
売却前提で購入したので、
出口査定では、
お抱え不動産屋に相談する。
順番は、
銀行から、
融資がどうか、
研究してもらう。
キャッシュフローはいい。
売ることが前提です。