絶対やってはいけない不動産投資5選

やってはいけない不動産投資を申し上げます。

それはまとめますと。

1)新築ワンルームマンション

2)土地から買っての新築アパート投資

3)ハウスメーカーにお任せで土地活用

4)お金もないのにフルローン

5)サブリース

以上の5つです。

 

個別に説明します。

1)新築ワンルームマンション

絶対にやっては行けません。

10年のサブリースと35年ローンがパッケージになってます。

自分年金を作ろうとか節税になりますとか。

月々1万円の手出しでやれるよという

謳い文句です。

2000万円で利回り4%ですね。

35年ローンでは金利が高く2から3%台になります。

イールドは1%で管理費や固定資産税やらで持ち出しになる。

しかも買った途端に価値が三割減の

1700万円になるのです。

土地にデベロッパーの利益がオンされ

さらに建築費に利益が三割オンされている。

時間がなくてお金があるお医者さんや

個人事業主がこういう物件に手を出しがちです。

2)出来合いの新築アパート投資

TATERUとか土地と建物がパッケージになっていてサブリースがついています。

平均利回りは5から6%ですが、

自分で土地買って工務店に発注なら

8から10%は狙えます。

サブリースは撤退される可能性があります。

3)ハウスメーカーで地主がアパートを建てる

地主向きに相続対策や土地活用と称して、

アパートを勧めてくるプレハブハウスメーカーがあります。

サブリースがセットなんですね。

 

土地があるのに、

利回りが5から6%なんですね。

土地が有れば、

本来は10%は利回りないといけないのです。

サブリースでは、

10年後も契約してくれるかは分かりません。

 

プレハブは安いは間違えで、

地元の工務店の方が安いです。

 

プレハブは規格を売るので、

土地にあった最適のアパートが出来るとは限りません。

地元の工務店は最適な計画ができます。

 

ハウスメーカーでも、

利回りが10%ならいいです。

 

4)フルローンはやめましょう

いつでも返せる状態でフルローンするのはいいですが、

資金がないと金利が高くなります。

銀行との交渉ができるかですね。

 

5)サブリースはやめましょう

サブリースはやめましょう。

どうせ地元の業者に依頼するだけです。

それで15パーセントのお金が取られます。

空室対策は自分でやりましょう。

ここに汗をかかないで、

不動産投資家になろうと思っては、

これからの日本ではやっていけません。

 

シニアは体力的に面倒なのでリートになりますね

面倒だからリートにしたくなりますね。

シニアには、不動産投資は自分でやるのは、

体力が持ちません。

遊んでるフリーターの息子さんがいるなら、

不動産投資をやらせましょう。

若くても不動産管理は大変です。

不動産投資信託のリートがいいです。

 

米国のリートなら、

日本が人口減で衰退しても、

地震などの災害時もヘッジできますし不労所得です。

 

シンガポールリートでインド通貨ですと利回りがいいです。

1000万円の中古戸建がオススメ

不動産投資やるには、

1000万円の中古戸建ての、

少額の不動産投資がオススメ。

神奈川、千葉、埼玉などでは、

利回り15パーセント以上を狙いましょう。

群馬栃木なら、

20パーセント以上を狙いましょう。

 

現地を良く見て、その利回りが確保できるように逆算して、

買える値段を計算しましょう。

出来れば、親が介護施設に入って、

都心や離れた所にいる息子さんが、

売りたいケースや、

相続したケースが狙え目です。

加藤さんが良くいう、

鬼の指値で買いましょう。

 

中学高校の息子がいるなら

物件の下見から購入と、

不動産業者に賃貸を任せて運用して、

確定申告や、

不具合の修理を工務店に任せるとき、

一緒に同行させ勉強させましょう。

 

高校なら、

宅建と簿記とファイナンシャルプランナーを狙わせましょう。

将来は法人化して、

奥さんと息子さんを、

従業員にして節税しましょう。

 

人口減でも、

利回り確保の古戸建なら、

自分で修理出来ます。

 

子供のバイトは、

ハウスクリーニングや、

ホームセンターで働かせましょう。

 

安い物件を狙うには、

ちょっと訳ありがいいですね。

 

買う物件は、ちょっと訳ありがいいです。

道路付が悪い物、

ちょっと痛んだ物がいいです。

 

1000万円が狙い目なのは、

頑張って節約して五百万円は、

銀行の天引き口座引き落としで、

貯められますよね。

 

そして、

半額の500万円は、

日本政策金融公庫から借りましょう。

日本政策金融公庫は、

一人2000万円までは借りられるので、

キャッシュが貯まったら、

例の50パーセントキャッシュ、

50パーセントローンで、

古屋四棟はゲットできます。

そのうちローン返済が終われば、

どんどん物件を増やせます。

シニアなら息子に任せましょう。

あなたは、

リート投資や米国インデックス運用を狙いましょう。

投資ノウハウをブログやYouTubeやメルマガで展開しましょう。

息子さんに協力願いましょう。

不動産投資は家業です。

家族全員が日本政策金融公庫から目一杯お金を借りて

不動産投資を家業にしましょう。

家主も株主も中卒で出来ますから安心です。