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大学で宅建合格
大学の時、
不動産会社に勤務の親父から連絡あり。
宅建を取れという連絡だった。
運勢的には、
不動産の星なんだよね。
後から思うと、
一生不動産の仕事に関わったから、
宅建取って正解だった。
不動産がなんか好きなんだよね。
修士論文も不動産関連だった
大学院では、
地価の研究が修士論文だった。
大学院では、
経済学が専門でね。
ケインズが好きだった。
需要と供給で、
不動産価格は決まるよね。
供給は、
不動産の規制で決まる。
容積率で、
使える面積が決まる。
不動産価格は、
基本は、
収益還元法で決まる。
それは、
金利や、
金融の緩和や、
引き締めで変わる。
人口が、
ピラミッドで、
昭和のような時代は。
節約と勤勉で、
工場ができて、
GDPが伸びて、
都市に人が集まって、
不動産価格も上がった。
８０年代の不動産価格暴騰は、
アメリカの貿易赤字がひどく、
日本の為替が円安だというので、
アメリカが、
貿易赤字を減らすために、
アメリカは、
日本に、
強烈な円高を認めさせて、
円高不況があったので、
日本は、
金融緩和と、
不動産への銀行融資が促進されて、
日本中が、
不動産バブルになった。
東京では、
ウオーターフロント不動産バブルで、
地価は急騰した。
不動産バブルで株も大暴騰した。
８９年に株価が４万円近くになったが
その後は、
今になっても、
株価はそのピークは超えられない。
不動産は、
バブル後に、
無理やり破裂させられた。
財務省が、
不動産融資を絞り、
不動産重課税を課して、
無理やり、
不動産バブルを崩壊させた。
そのせいで、
不動産は暴落。
企業は、
不況で不動産を投げ売ったので、
更に、
不動産は暴落。
銀行の倒産や、
企業の倒産が相次いで、
リストラで雇用が失われ、
氷河期世代まで生まれた。
潰れる企業は、
外資が買った。
株も、
外資が買って行った。
外資に、
不動産も株も乗っ取られた。
人件費節減と海外研修制度でコスト削減
派遣と海外研修生で、
人件費を削減して、
企業には、
余剰金が貯まってきた。
不動産投資信託いわゆるリートで、
銀行や個人投資家が、
リートを買った。
その結果、
不動産価格は、
バブル期に近づいた。
特に、
都市の不動産は回復した。
オリンピックと、
インバウンドで、
需要が作られ、
企業業績も回復。
金融緩和でも、
物価が安定していたのは、
中国が生産国になったからだ。
GAFAMなどの、
ネット通販などで、
デフレ圧力があるので、
大金融緩和でも、
デフレが続く。
コロナ発生でGDPが未曾有の減少
ところが、
そこでコロナが発生。
世界中で、
自粛して経済が停滞した。
インバウンドも激減。
貿易も生産も、
不調になった。
先行き不透明で、
経済も不動産も株も、
先が見えない。
様子見が、
続くだろう。
一人不動産屋が夢です
マクロは置いといて、
自分の夢を語ると、
昔から、
一人で不動産屋やりたかった。
理系で営業が嫌いなんで、
一人不動産屋でも、
仲介はしないで、
不動産を買って
修繕して、
売ったり貸したり、
そういうことをしたい。
店は、
マンションの一室の一部屋で、
形式上でいい。
３００万円くらいで用意して、
宅建協会に入って、
応接セット
机と椅子
ファックス
パソコン
住宅地図を準備、
あとは不動産を仕入れて、
リホームして売ったり、
貸したりしたいね。
車は四年落ちのベンツかレクサスだね。
家族で家主やりたいね。
不動産屋は、
子供にもやらせたい。
しょぼい家主を、
家業にすれば中卒でも、
やっていける。
儲かって、
キャッシュが貯まったら、
米国の株のインデックス運用で、
しょぼい株主も家業にしよう。
投資先は、
米国インデックスで
QQQと、
VOOを、
半分づつ買えばいい。
徐々に買えばいい。
ドル平均の買い方でいい。
一生持っておき、
子供に継がせる。
株は、
個別銘柄や、
ディーリングはご法度。
個別銘柄運用では、
インデックスに勝てない。
個別銘柄を勧める人は、
ブログやYouTubeで稼いでいる人だ。
証券会社は、
手数料で稼ぎたいので、
バイアンドホールドの、
米国インデックスはオススメしない。
株の評論家は、
証券のお雇いだね。
優待のおじさんも、
初心者を株に誘導するのよ。
優待株投資や、
配当狙いは不況に、
弱いでしょ。