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家賃が年収１０００万円でもフリータより貧乏
不動産のメンターの方の話では、家賃が年収１０００万円と自慢する人が、
案外、フリーターより貧乏だという衝撃話をされていました。
問題は、年収１０００万円よりも、ローン返済後のキャッシュフローが問題なんですね。
具体例は次のとおりです。
投資内訳
１）総投資額 １億１５００万円
２）投資物件価格 １億円
３）諸費用 １００万円
４）追加投資 ５００万円
５）借入金 １億１０００万円
６）自己資金 ５００万円
運営内訳
１）満室家賃 １０００万円
２）運営費 ２００万円
３）空室ロス ５０万円
４）実質収入 ９５０万円
５）営業純利益 ７５０万円
６）ローン返済 ４５０万円
７）税引前利益 ３００万円
８）税金 １５０万円
９）税引き後CF １５０万円
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資産１億円で年収１０００万円は本当か？
つまり、だいたい、テレビやYouTubeで不動産投資を自慢する人は、
資産は１億円と自慢し、年の収入が１０００万円あると自慢するのです。
それを見た我々庶民が憧れて、
焦って不動産投資をフルレバレッジで投資してしまうのですね。
実態をよく見ると、借入金が１億１０００万円もあるのです。
そしてキャッシュフローで見ると、なんと、わずか１５０万円なんですね。
もしも、空き室が増えたら、マイナスキャッシュフローにもなるのですね。
これじゃ、派遣で働いた、テルが月収１７万円で年収２００万円より少ないですね。
フリーターより貧乏なんですね。
正しい投資法は
１）まずは、毎年５０万円預金して、１０年で５００万円ためましょう（３０歳です）
２）そのお金で、１０００万円の投資物件を買いましょう。自己資本とローン比率は５０％にしましょう。
３）それから毎年１００万円預金し、キャッシュフローは５％として５０万円も貯蓄しましょう。
４）それから５年後には貯蓄が６００万円になります。そこで１２００万円の物件を買いましょう。
５）キャッシュフロー５％だと、毎年１１０万円キャッシュフローがたまります。給料からの貯金は毎年１００万円ためましょう。
６）また５年後に貯蓄が８４０万円になります。そこでこんどは、４２００万円（ローン比率８０％）の投資をしましょう。
７）キャッシュフロー比率４％としてがたまるのは、毎年２５６万円になります。５年後に預金が１７８０万円になります。
８）そこでキャッシュフロー４％の物件を８９００万円の物件を買いましょう（ローン比率８０％）ここで年齢は４４歳です。
まとめると、３０歳で不動産投資を始めて、４４歳でキャッシュフロー６００万円を達成です。
資産規模は、４棟、１億５０００万円の大家さんになれます。
自己資本は３５％で５４００万円です。
残債は９６００万円です。
家賃収入は年収１５００万円でキャッシュフローが６００万円です。
６４歳でローン完済すると、１億円以上の資産になります。
テルの気になる点は？
１）インフレで金利が上がることです。これでキャッシュフローがさがりますね。
２）１０００万円、１２００万円、４２００万円、８９００万円の物件があるのか。
３）あっても家賃はどうなのか？
４）不動産投資はリーマンショックのようなときに買いたいが、人口減少や移民による治安悪化で物件価格が影響ないか？
などなどリスクもある。そうすると、投資できなくなっちゃう。
２００万円の戸建てをキャッシュで買って、修理をして月５万円程度でかせる物件を
首都圏や名古屋圏や大阪圏や福岡圏で物件はあるのか。
管理はどうするのか。修理は自分でやるのか業者に依頼するのか。
などと疑問が出てきてやる気がそがれるよね。
それなら、桐谷流の優待株投資はどうかと考える。
ホリエモンが言う人生３大リスク
ホリエモンは言う。人生には三大リスクが有るという。
１）家族 ６５００万円の損
２）家 ６０００万円の損
３）車 ４３００万円の損
４）結婚式 ５５０万円の損
合計で１億７３５０万円
ホリエモンは家はホテルを泊まり歩き、
車はタクシーを使う
家族はもったが離婚して養育費も払い終えたそうです。
まあこの意見も極端ですけどね。
いろいろアイデアあるよね。