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家賃が年収1000万円でもフリータより貧乏
不動産のメンターの方の話では、家賃が年収1000万円と自慢する人が、
案外、フリーターより貧乏だという衝撃話をされていました。
問題は、年収1000万円よりも、ローン返済後のキャッシュフローが問題なんですね。
具体例は次のとおりです。
投資内訳
1)総投資額 1億1500万円
2)投資物件価格 1億円
3)諸費用 100万円
4)追加投資 500万円
5)借入金 1億1000万円
6)自己資金 500万円
運営内訳
1)満室家賃 1000万円
2)運営費 200万円
3)空室ロス 50万円
4)実質収入 950万円
5)営業純利益 750万円
6)ローン返済 450万円
7)税引前利益 300万円
8)税金 150万円
9)税引き後CF 150万円
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資産1億円で年収1000万円は本当か?
つまり、だいたい、テレビやYouTubeで不動産投資を自慢する人は、
資産は1億円と自慢し、年の収入が1000万円あると自慢するのです。
それを見た我々庶民が憧れて、
焦って不動産投資をフルレバレッジで投資してしまうのですね。
実態をよく見ると、借入金が1億1000万円もあるのです。
そしてキャッシュフローで見ると、なんと、わずか150万円なんですね。
もしも、空き室が増えたら、マイナスキャッシュフローにもなるのですね。
これじゃ、派遣で働いた、テルが月収17万円で年収200万円より少ないですね。
フリーターより貧乏なんですね。
正しい投資法は
1)まずは、毎年50万円預金して、10年で500万円ためましょう(30歳です)
2)そのお金で、1000万円の投資物件を買いましょう。自己資本とローン比率は50%にしましょう。
3)それから毎年100万円預金し、キャッシュフローは5%として50万円も貯蓄しましょう。
4)それから5年後には貯蓄が600万円になります。そこで1200万円の物件を買いましょう。
5)キャッシュフロー5%だと、毎年110万円キャッシュフローがたまります。給料からの貯金は毎年100万円ためましょう。
6)また5年後に貯蓄が840万円になります。そこでこんどは、4200万円(ローン比率80%)の投資をしましょう。
7)キャッシュフロー比率4%としてがたまるのは、毎年256万円になります。5年後に預金が1780万円になります。
8)そこでキャッシュフロー4%の物件を8900万円の物件を買いましょう(ローン比率80%)ここで年齢は44歳です。
まとめると、30歳で不動産投資を始めて、44歳でキャッシュフロー600万円を達成です。
資産規模は、4棟、1億5000万円の大家さんになれます。
自己資本は35%で5400万円です。
残債は9600万円です。
家賃収入は年収1500万円でキャッシュフローが600万円です。
64歳でローン完済すると、1億円以上の資産になります。
テルの気になる点は?
1)インフレで金利が上がることです。これでキャッシュフローがさがりますね。
2)1000万円、1200万円、4200万円、8900万円の物件があるのか。
3)あっても家賃はどうなのか?
4)不動産投資はリーマンショックのようなときに買いたいが、人口減少や移民による治安悪化で物件価格が影響ないか?
などなどリスクもある。そうすると、投資できなくなっちゃう。
200万円の戸建てをキャッシュで買って、修理をして月5万円程度でかせる物件を
首都圏や名古屋圏や大阪圏や福岡圏で物件はあるのか。
管理はどうするのか。修理は自分でやるのか業者に依頼するのか。
などと疑問が出てきてやる気がそがれるよね。
それなら、桐谷流の優待株投資はどうかと考える。
ホリエモンが言う人生3大リスク
ホリエモンは言う。人生には三大リスクが有るという。
1)家族 6500万円の損
2)家 6000万円の損
3)車 4300万円の損
4)結婚式 550万円の損
合計で1億7350万円
ホリエモンは家はホテルを泊まり歩き、
車はタクシーを使う
家族はもったが離婚して養育費も払い終えたそうです。
まあこの意見も極端ですけどね。
いろいろアイデアあるよね。